OBJETIVOS DE INVESTIGACIÓN

Analizar la evolución del proceso de producción residencial, entre 1981 y 2001, así como la situación actual de la estructura de la oferta de vivienda, en las áreas urbanas de Castilla y León, en relación con la satisfacción social de la misma. Y, todo ello, atendiendo a una hecho fundamental que está, en la actualidad, marcando los ritmos inmobiliarios que desarrollan nuestras ciudades: Establecer, en este sentido, la relación entre la producción real de viviendas, el territorio, o territorios, donde más se concentran, donde más se ofertan y su ocupación efectiva.

DESCRIPCIÓN

El debate social sobre la situación de la vivienda en el conjunto de la Comunidad Autónoma de Castilla y León y, en especial, en sus áreas urbanas ha sido intenso en los últimos años. Esto es así porque se han hecho especialmente evidentes una serie de fenómenos:

• un alza (posiblemente sin precedentes) en la producción de viviendas y de suelo residencial en las ciudades tradicionales de Castilla y León y en los municipios de sus entornos periurbanos
• una contención de los ritmos globales del crecimiento demográfico, desigual según barrios y municipios dentro de las actuales áreas urbanas, y
• un alza en los precios de la vivienda (que vulgarmente se ha venido atribuyendo a un supuesto déficit de vivienda y suelo).

Ante estos datos aparentemente contradictorios, es muy importante desde el punto de vista científico, y aún más desde una perspectiva social, analizar objetivamente las actuales tendencias de evolución de necesidades y producción de vivienda en las ciudades de Castilla y León y procurar un estudio más detallado para los casos que presenten mayores desequilibrios.

Frente a estudios similares y relativamente recientes, la oportunidad de este proyecto de investigación viene de la mano de la posibilidad —antes inexistente— de manejar datos muy recientes, provenientes de la explotación del avance del último censo de población y vivienda (2001), de los resultados del Plan regional de vivienda y suelo de Castilla y León (1998-2001) y de precios de vivienda proporcionados por el Ministerio de Fomento (1981-2001).

El objetivo básico del proyecto es analizar la evolución entre 1981 y 2001 y la situación actual de la estructura de la oferta de vivienda en las áreas urbanas de Castilla y León, valorar la capacidad de acceso de la población a este bien básico, revisar las  estimaciones oficiales de las necesidades de vivienda y comparar estos aspectos (oferta, accesibilidad y necesidades) para esas mismas áreas.

En orden a la consecución de lo anterior, se plantean los siguientes objetivos programáticos:

• Identificar las principales áreas urbanas de Castilla y León y sus municipios constituyentes
• Analizar pormenorizadamente, a nivel municipal y a través de los censos de población y vivienda de 1981, 1991 y 2001, la configuración y evolución del parque de viviendas y sus ocupantes en Castilla y León.
• Analizar los datos de precios de la vivienda suministrados anualmente por el Mº de Fomento.
• Estimar la accesibilidad actual de la población castellano y leonesa a la vivienda a partir de la confrontación de la estructura de precios con la distribución de los salarios o de las rentas familiares disponibles en las provincias de la comunidad autónoma.
• Revisar las estimaciones oficiales de necesidad de vivienda hasta 2009, incorporando la variable del mercado de segunda mano.
• Elaborar un estudio más detallado para los casos que presenten mayores desequilibrios (mayores incrementos del parque de viviendas y sus precios, mayor desajuste con las necesidades) e incorporar la variable de localización geográfica.
• Establecer algunas conclusiones operativas y recomendaciones

Una vez realizado el proyecto, se han obtenido los siguientes resultados.

RESUMEN DE LOS RESULTADOS

Con respecto a la Densidad de Viviendas y su distribución a lo largo del territorio Castellano, podemos argumentar el hecho de que dicha distribución, donde se da más esa concentración de viviendas, sigue la línea diagonal que reúne las capitales de Burgos y Salamanca, pasando, naturalmente, por Valladolid. Observamos, en este sentido, un eje diagonal que atraviesa el territorio de la Comunidad, estableciéndose como “linealidad de referencia” que marca la concentración citada. Por lo que se refiere al “aumento del número de viviendas” construidas entre 1981 y 2001, observamos un hecho que llama la atención. Se trata del paso, casi a un primer término, de aquellos municipios que se concentran fuera de los territorios más productivos, por lo que se refiere a la actividad constructiva de tipo residencial. Parece como si éstos municipios, ante la ausencia de perspectivas productivas en sectores básicos, hubiesen apostado por volcar su actividad en la construcción como posible alternativa a su escaso desarrollo económico. Por lo que respecta a la cantidad de viviendas vacías que acompañan a este proceso, cada vez resulta más ”natural” construir viviendas para dejarlas sin uso. Parece como si la vivienda hubiese dejado de ser, definitivamente, un “bien social” para convertirse, sin lugar a dudas, en una “mercancía”, ya que este es el comportamiento más habitual que observamos tanto en el proceso de producción de este “bien”, como en su correspondiente distribución en un mercado. Y si estas viviendas vacías ocupan un lugar preponderante en el marco de la localidades-capitales, aún encontramos más de ellas en el territorio provincial. En Ávila capital, por ejemplo, de las 5741 viviendas construidas, siempre entre 1991 y 2001, permanecen vacías unas 4757, es decir, poco menos que las realmente construidas. Esta proporción, en el marco provincial, es mucho más importante: Construidas 19403, permanecen vacías unas 18142. Lo que nos delata, al menos, dos aspectos: Que es en el territorio provincial, fuera de la capital, donde adquiere más importancia el proceso de producción residencial y donde, a su vez, más se construye para dejar vacío un “patrimonio residencial” en espera, suponemos, de mejores condiciones para “soltarlas” en un mercado.

PUBLICACIONES QUE HA GENERADO LA INVESTIGACIÓN

CASTRILLO ROMÓN, MARÍA. “Vivienda y Procesos Actuales de Desarrollo Urbano en las Ciudades de
Castilla y León”, en “Cidades Médias e Desenvolvimento”. Edit Domingos Vaz. Universidade Beira Interior.
Covilha. Portugal.

DE LAS RIVAS SANZ, JUAN LUÍS. “Town Planning Instrument in Spain: An Introduction to their concepts,
peculiarities and trends”, en “Isocarp Special Bulletin”. Madrid, Octubre 2005.